基本案情
孙女士与张先生是夫妻，两人2002年在国外生活，2004年张先生回国以夫妇名义买了一套房，张先生委托好友杨先生负责房屋出租事宜，并出具了委托书，内容为：本人因工作原因无法在此房居住，现委托好友杨先生负责有关出租事宜。之后，张先生又出国了。
不久，杨先生与秦先生签订了《房屋租赁合同》，合同约定，因张先生夫妇欠秦先生40万元，根据张先生的意见以优惠价格出租，租金折抵借款应付利息，房屋年租金为5000元，租期暂定20年。
张先生后来因病去世，孙女士以杨先生超越代理权限与秦先生签订的租赁合同严重损害了她的合法权益为由，起诉至法院，请求确认杨、秦二人签订的《房屋租赁合同》无效，判令二人共同赔偿她2006年1月至12月的房租损失2万元，要求秦先生腾退房屋。
宣武法院经审理，判决杨先生与秦先生签订的《房屋租赁合同》无效，秦先生腾空房屋，杨先生与秦先生赔偿孙女士2006年度房屋租金损失1.5万元。
法官析案
承办此案的法官杨海说，孙女士的丈夫在委托杨先生出租其房屋时，其委托书中未授权处理与秦先生的债务事项，杨先生与秦先生签订的《房屋租赁合同》系超越代理权，且未经张先生夫妇追认，该租赁合同对孙女士不发生效力，秦先生占有的房屋应腾退返还。
秦先生、杨先生两人称该租赁合同是基于张先生夫妇欠了秦先生的债务由张先生作出的意思表示，因证据不足，法院不予采信。
杨法官说，杨先生超越代理权，造成了孙女士的租金损失，理应承担对孙女士的赔偿责任。秦先生明知杨先生超越代理权而与其签订合同，对租赁合同无效也有过错，且占有孙女士的房屋并取得了房屋使用利益，对孙女士的损失应承担连带赔偿责任。
鉴于张先生在委托书中未明确房屋租金数额，法院参照房屋租赁市场价格，酌情确定杨、秦二人赔偿孙女士2006年度租金损失1.5万元。
